In woongebied Ravel staat volgend jaar het eerste appartementencomplex: Ravelly. Het gebouw met 75 sociale huurwoningen in Zuidas wordt gezien als een voorbeeldproject van Impulsprogramma Gewoon Goed. Met dit programma wil de stad Amsterdam de woningbouwproductie op gang houden door het proces anders aan te vliegen - van gebiedsontwikkeling tot kavel tot woningplattegrond.

De inkt van de gemeentelijke Handreiking bij Impulsprogramma Gewoon Goed is nog maar net droog en er is al een voorbeeldproject. Met Ravelly, het woongebouw dat KorthTielens Architecten ontwierp voor woningcorporatie Rochdale, laat de gemeente zien wat Gewoon Goed vermag. Het bureau ontwierp het sociale woningbouwcomplex lang voordat de Handreiking publiek werd - sinds afgelopen juni pas staat het document op de gemeentelijke website. Ravelly is momenteel in aanbouw. Verwachtte oplevering: medio 2026.

Ravelly is een gebouw uit het boekje als het gaat om wat de gemeente vandaag de dag in woningbouw aan kwaliteiten zoekt – programmatisch, stedenbouwkundig, architectonisch en als het gaat om goed wonen. Met Ravelly voegt Rochdale 75 nieuwe sociale huurwoningen toe aan de stedelijke woningvoorraad. Dat doet de corporatie in een sculpturaal gebouw met een mix aan plattegronden. Ravelly telt 29 gezinswoningen die gezinnen in de stad moeten houden. Met nog eens 46 studio’s en tweekamer appartementen biedt Rochdale ook starters en kleine huishoudens woonruimte - voor de corporatie een belangrijke doelgroep. Er zijn geen noordwoningen, bijna alle woningen in Ravelly hebben een tweezijdige oriëntatie en een ruime buitenruimte - ook de studio’s en appartementen.

De ambities van de anderen
Korth Tielens Architecten was vanaf de architectenselectie bij Ravelly betrokken. Architect Gus Tielens: “Het goede aan de uitvraag van Rochdale is dat het gebeurde vanuit ambities en doelstellingen. Deze manier van denken blijkt nu goed te passen in de werkwijze Gewoon Goed. Het leverde bij Ravelly een proces op waarin iedereen - naast gemeente en Rochdale ook de landschappers van Zuidas - keek naar kansen en ambities en nieuwsgierig was naar de ambities van de anderen. De dialoog ging over welke ambities hier nodig en haalbaar waren en hoe die te realiseren. Wie gaan hier wonen en hoe gaan die mensen hier wonen? In wat voor een stad gaan en willen we wonen? In welke stedelijke context komt dit woongebouw te staan?”

En de dialoog ging over efficiency, aldus Tielens: “Hoe maken we een slim gebouw – met wat voor plattegronden, hoe kom je thuis, hoe kom je binnen? Dat is een heel ander gesprek dan praten over wat allemaal níet kan. Dat gesprek, dat nu als Gewoon Goed betiteld wordt, voeren we in de Nederlandse volkshuisvestingstraditie feitelijk al heel lang. Met als uitkomst een rijke geschiedenis van integraal ontworpen woningbouwprojecten die stedenbouwkundig en architectonisch van hoog niveau zijn, met oog voor goede plattegronden, voorzieningen en woonkwaliteit.”

Ravelly is straks het eerste woongebouw in de buurt Ravel. Zijn de Gewoon Goed lessen herhaalbaar, bij latere kavels en woningbouwprojecten elders in de stad? Ja, zegt Thijs Koolmees: “Dankzij Gewoon Goed ontstaat een nieuw bewustzijn; wat timmer je dicht en waar laat je ruimte voor de ontwikkelende partij? In het bestemmingsplan is de kavel alleen een rechthoekig vlak met coördinaatpunten op de hoeken. Zaken als maximale bouwhoogte of een binnentuin worden vormgegeven in de bouwenvelop. Dat zijn duidelijke keuzes, met grote effecten op het programma. Zo kun je sturen op wat je als gemeente en ontwikkelende partijen belangrijk vindt.”

Andere hoogte, nieuwe mix
Maar: 65 woningen, dat bleek in de gesprekken met Rochdale niet haalbaar. Om Ravelly te kunnen realiseren, hanteerde de corporatie een ondergrens van 75 woningen. Thijs Koolmees: “De extra woningen konden we realiseren door de bovenwettelijke hoogte los te laten. Dat maakte een extra bouwlaag mogelijk binnen de vastgestelde maximale bouwhoogte.”

Op verzoek van Rochdale werd daarbij ook aan de woningmix gesleuteld. De sprong naar 75 woningen is in Ravelly met kleine woningen gemaakt - het aantal gezinswoningen daalde van 32 naar 29, maar wel voldoende groot volgens de Huisvestingsverordening. Koolmees: “Grote woningen zijn minder rendabel en wegen zwaarder door in de corporatiebegroting - en hebben zo ook effect op de gebouwvoorzieningen. De vorm van de kavel dicteerde twee stijgpunten. Dat rendeert als er minimaal acht à tien woningen per etage aan liggen. Om dat te bereiken hebben we de kavel stedenbouwkundig anders ingedeeld. Oorspronkelijk was de architectuur iets sculpturaler, nu is die wat zakelijker en met een iets andere terugtrapping.”

Projectmanager Epraim Abebe van Rochdale is blij dat de gemeente met Gewoon Goed ‘de vastgelopen volkshuisvesting vlot wil trekken’, zoals hij dat noemt: “De grootste winst van Gewoon Goed is dat we aan de voorkant met de gemeente aan tafel zitten om de ambities rond een project vast te leggen. Want dat zijn niet altijd gezámenlijke ambities. Amsterdam is qua regelgeving de braafste leerling van de klas. De lat ligt extreem hoog. Wij als woningcorporatie hebben ook een maatschappelijke opgave en betrokkenheid. Daar wringt soms de schoen. Een Gewoon Goed gesprek vooraf kan in zo’n geval oplossingen bieden. Als wij zien dat een stedenbouwkundig plan de haalbaarheid in de weg staat, dan kaarten we dat aan. Als de footprint van een gebouw twintig meter diep is, geven wij aan dat daar een corridorontsluiting uit rolt. Daar zijn wij niet altijd blij mee, vanwege de eenzijdige oriëntatie. Die diepte vraagt ook om meer installaties - lastig als je een duurzaam gebouw wilt realiseren.”

Onder druk
Ravelly wordt gerealiseerd op een moment dat haalbaarheid en kwaliteit in de woningbouw onder druk staan, stelt Thijs Koolmees van het gemeentelijk Projectmanagementbureau. Koolmees was als senior projectmanager Zuidas bij Ravelly betrokken: “Met de contractafspraken voor dit woongebouw gingen we al in 2021 van start. Het plan wordt nu gepresenteerd als voorbeeld voor Gewoon Goed, omdat we bij deze kavel destijds al constateerden dat de markt veranderde en om een nieuwe benadering vroeg. Bouwen is duurder geworden. Daarnaast bouwen we steeds vaker in de bestaande stad, waar het realiseren van ambities complexer is. Dat zet rendementen onder druk.”

Werkbare kavel
Met Gewoon Goed wil de stad Amsterdam de woningbouwproductie op gang houden, door het proces anders aan te vliegen. Thijs Koolmees: "Gewoon Goed zet in op werkbaarheid, op keuzes maken die zorgen voor projecten die haalbaar en goed zijn - op de schaal van gebiedsontwikkeling, kavel en als het gaat om de woningplattegrond. Dat doen we samen met marktpartijen en ruimtelijk ontwerpers. Op het niveau van de kavel moet je dan denken aan het vermijden van complicerende factoren die resulteren in complexe kavelvormen. Die bemoeilijken het realiseren van renderende gebouwen, bijvoorbeeld omdat ze meer stijgpunten verlangen, zorgen voor meer geveloppervlak of leiden tot minder efficiënte plattegronden."

Dat zoeken naar een werkbare kavel gebeurde ook bij Ravelly. Aanvankelijk was de inzet van de gemeente om op deze kavel circa 65 sociale huurwoningen te realiseren, met daarbij zoveel mogelijk gezinswoningen. Koolmees: "Wij hadden een kavelopzet gekozen op basis van een zestig vierkante meter grote woning en honderd procent sociale huur, om in de woonbuurt als geheel veertig procent sociale huur, veertig procent middeldure huur en twintig procent vrije sector te krijgen." Die 65 woningen in Ravelly kregen bovendien een een bovenwettelijke bruto verdiepingshoogte van dertig centimeter meer dan de 2,60 meter vrije hoogte uit het Bouwbesluit. Koolmees: "Die hoogte was ingegeven door de wens om bij de hoge dichtheid en relatief kleine maat van de woningen 'lucht' te realiseren, voor een prettig woonklimaat."

Ravelly (hier in aanbouw) is een gebouw uit het boekje als het gaat om wat de gemeente in woningbouw aan kwaliteiten zoekt.