Het Hamerkwartier en Amstel III: twee transformatiegebieden met een heel eigen karakter. Dat vertaalde zich in op maat gesneden transformatiemethodieken en - processen voor elk plangebied. Gemene deler: geen blauwdruk. Projectleiders Ron van Heusden en Stephan Sliepenbeek gingen met elkaar in gesprek over ervaringen met en kansen van de nieuwe realiteit van transformeren in Amsterdam: zonder dichtgetimmerd plan, met een andere vorm van regie, met meer onzekerheden, en gefundeerd op vertrouwen tussen de stakeholders: “Het hele circus moet met elkaar resoneren.”

Stephan Sliepenbeek zet het helemaal aan het begin direct even puntig neer: “De transformatie van de havengebieden is achter de rug, nu is het de buurt aan locaties als Amstel III - monofunctionele buitengebieden die vaak goed bereikbaar zijn. Hoe we die transformeren tot hoogstedelijke milieus, daar zijn geen voorbeelden van. Iedereen is het er over eens dat we er een goede functiemix en een hoge dichtheid moeten realiseren. Maar de leefbaarheid? Onze opgave: in deze gebieden een eigen, intrinsieke kwaliteit maken.”

Een printplaat
en een gebied
vol gevoeligheden

Stephan Sliepenbeek is hoofd stedenbouwkundige en sinds vijf jaar projecttrekker R&D van de transformatie van Amstel III tot metropolitane stadswijk met in het hart een groot stadspark. Er worden voorzieningen en 10.000 tot 15.000 woningen toegevoegd, de huidige kantoorfunctie blijft. Collega-stedenbouwer Ron van Heusden is hoofdontwerper van het Hamerkwartier, dat de komende tien tot twintig jaar verandert van een bedrijventerrein in een wijk met zo’n 6.500 woningen en veel ruimte voor werken. In een paar streken schets Van Heusden de verschillen tussen de twee gebieden: “Amstel III is een printplaat waar een blind paard geen schade kan aanrichten, een neutraal grid met prima infra. Maar met een lage landschappelijke kwaliteit. En aanvankelijk weinig marktdruk. Het Hamerkwartier ligt aan het IJ, naast een beschermd stadsgezicht, kent veel maatschappelijke activiteit, er zijn veel gevoeligheden - en er is een enorme marktdruk. Dat levert bij het transformeren twee wezenlijk andere startvormen op.”

Kwetsbaar proces

Stephan Sliepenbeek ziet bij deze manier van werken ook risico’s: “Het is mensenwerk. Dat maakt het proces kwetsbaar: bij een personele wisseling van de wacht kan het proces stokken. En hoe ga je om met een veranderende conjunctuur? In 2019, toen het geld voor niks was, was er veel energie: ‘Die gebieden, die gaan we doen’. Nu is een andere fase aangebroken. Kan deze manier van ontwikkelen zulke externe fluctuaties aan? Hoe ga je om met een ondergrens, hoe met een gemeente die weer meer beslissingen naar zich toe trekt? Wat gebeurt er dan met het vertrouwen? “

Ron van Heusden kijkt tegen die onzekerheden anders aan: “Het proces duurt langer, is ingewikkelder, maar het is óók de stap van kwantiteit naar kwaliteit en kansen. Als gemeente moet je onderkennen dat je daarbij verantwoordelijkheden hebt. Ingewikkeld, lastig, maar nadelen en weerstand kunnen ook behulpzaam zijn bij het maken van de stad. Met de gemeente wel aan het stuur, maar niet op het gas.”

Politiek en maatschappij hebben vaak niet scherp wat nou de bedoeling is in een plangebied.

Verleiden en borgen

Werken zonder blauwdruk, het is de nieuwe realiteit binnen de gemeente, stellen Sliepenbeek en Van Heusden. Stephan Sliepenbeek noemt het wennen, ‘ook binnengemeentelijk’: “Stadsontwikkeling gaat over heel veel geld. Men wil dan zekerheid. Werken met minder zekerheden is een paradigmashift; je moet elkaar meer vertrouwen, het hele circus moet met elkaar resoneren. Wat je daarbij borgt is het algemeen belang.”Ron van Heusden noemt het ‘een spel van verleiden en borgen’: “De ontwerpers en de gemeente komen elkaar soms tegen op het vlak waar regulatie en planvorming samen komen. ‘Vrije ruimte’ zou deel moeten zijn van reguliere plannen: onzekerheden, geen eindplanning, geen blauwdruk. Dit kan soms schuren met de ambities die de gemeente als geheel nastreeft.”

“Stephan kreeg in Amstel III minder eisen mee: een gelukkige situatie. Politiek en maatschappij hebben vaak niet scherp wat nou de bedoeling is in een plangebied. Je kunt ook zorgen dat je de condities van de locatie kent: de mogelijkheden voor waardecreatie, de kwaliteiten, het eigenaarschap, is de grond vervuild, hoe is de bereikbaarheid et cetera. Dus geen wensdenken, maar met data een antwoord geven op de vraag: zijn je ambities haalbaar?” Vervolgens begint dat spel van verleiden en borgen: wat krijg je voor elkaar, wat niet?”

Werken zonder blauwdruk, het is de nieuwe realiteit binnen de gemeente

Werken met een modelmatig prototype

Ook Ron van Heusden werkt in het Hamerkwartier met een kader dat niet uit beton gegoten is: “Het is hier bewust voortbouwen op wat er is en stukje bij beetje intensiveren. En: doen wat nodig is om dat gedaan te krijgen. Je moet de kwaliteit borgen van de openbare ruimte, een functiemix afspreken met kansrijke werkgelegenheid. Daaruit ontstond een modelmatig prototype van het toekomstige Hamerkwartier. Dat prototype hebben we op twee manieren onderzocht. We deden zelf onderzoek - en we hebben tegen ontwikkelaars gezegd: ‘We werken nog aan de kaderstelling, maar ontwikkel vast je plannen’. Met de kanttekening: Die kaders kunnen nog veranderen, maar jullie plannen kunnen die kaders ook sterker maken’. Als ontwikkelaar kun je zo ook invloed hebben op die kaderstelling, door dingen te ontdekken. Zo ontstaat een continu zelfonderzoek en een doorlopende reflectie tussen partijen. Niets wordt met het badwater weggegooid.”

“We zeiden tegen ontwikkelaars: ‘We werken nog aan de kaderstelling, maar ontwikkel vast je plannen’. Met de kanttekening: ‘Die kaders kunnen nog veranderen, maar jullie plannen kunnen die kaders ook sterker maken’.”

Waardecreatie
vanuit kaders

Stephan Sliepenbeek typeert Amstel III als ‘kantoren uit de jaren negentig die er niet uitzien, plus parkeren’. En van die kantoren stond 20% leeg: “De markt zag de potentie van de plek , maar ‘er mocht niks’. Dus hebben wij binnen anderhalf jaar tijd regels opgesteld die moeten zorgen dat hier meer ontstaat dan louter een som der delen. Zonder het helemaal door te ontwerpen en zonder wijziging van het bestemmingsplan, de kaders staan in een document. We zitten in Amstel III samen met ontwikkelaars en bewoners in een proces waaruit iedere keer een vorm van waardecreatie ontstaat: geld verdienen door een projectontwikkelaar, meer woningen, een speeltuin.”

Dat proces is best lastig, stelt Sliepenbeek: “Want: wat gaat het nou uiteindelijk worden? Ron ontwikkelde voor het Hamerkwartier een nieuwe bloktypologie heel ver uit. Ik hoefde dat niet. Ik kon bij tien eigenaren aanbellen en vragen of ze samen met een projectontwikkelaar iets wilden doen. En dan samen met ontwerpbureaus West 8 of ZUS aan de slag, in co-creatie, want er waren minder restricties.”

Die samenwerking is randvoorwaardelijk, stelt Sliepenbeek: “Daardoor werden ook de architecten enthousiast. Zij hadden meer vrijheid, omdat ze werkten vanuit intenties, vastgelegd in een handreiking. Als zij bijvoorbeeld een goede oplossing hadden die uitging boven de maximale bouwhoogte uit ons bod maar wel iets toevoegde, dan kon dat.”

“Werken met minder zekerheden
is een paradigmashift.”